江汉区西北湖片旧城改建项目

房屋征收补偿方案

 　

为加快旧城区改建，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（市人民政府令第234号）等相关规定，江汉区人民政府拟对西北湖片旧城改建项目红线范围内国有土地上房屋实施征收。西北湖片旧城改建项目已被列入2013年江汉区旧城改建计划和2013年江汉区国民经济和社会发展计划（江发改文〔2013〕33号），并取得市国土资源和规划局核发的规划意见。为依法保障被征收人合法权益，积极推进该项目房屋征收工作，根据国家、省、市关于征收补偿安置相关规定，现将拟定的西北湖片旧城改建项目房屋征收补偿方案公布如下：

一、项目基本情况

（一）项目名称：西北湖片旧城改建项目

（二）征收范围：本项目东临西北湖路、南临黄孝西路、西临青年路、北临北湖西路。（具体见房屋征收红线范围）

（三）房屋征收部门：江汉区城区改造和房屋征收管理办公室

（四）房屋征收实施单位：武汉市崇安房屋征收服务有限公司

（五）征收签约期限：自被征收房屋评估结果公告之日起6个月内为签订房屋征收补偿协议期限。

（六）征收范围内房屋摸底调查概况

1、被征收房屋户数826户；

2、被征收房屋总建筑面积82429平方米。(具体数据均以签订征收补偿协议的实际面积和户数为准)

二、房屋征收补偿执行的法规依据

（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

（二）《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（市人民政府令第234号）

（三）住房和城乡建设部《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》（建房〔2011〕77号）

（四）其他相关法律法规

三、被征收房屋类型和建筑面积认定办法

被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以房屋登记机构颁发的房屋所有权证的标注为准；房屋所有权证未标注的或者标注与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。征收有租赁关系的公有房屋，其合法承租人应以公有房屋住宅租约或其他具有法律效力凭证为依据，一证一户；公共租赁住房、廉租住房除外。

四、房屋征收评估机构选定办法

征收决定公告后，房屋征收部门将组织被征收人和公有房屋承租人以协商方式选定房地产价格评估机构；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人、房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定。

五、评估时点

被征收房屋的价值，由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构按照《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》（建房〔2011〕77号）评估确定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

六、住宅房屋征收与补偿

征收人对住宅房屋被征收人提供以下几种安置方式：一、货币补偿安置；二、产权调换安置。被征收人按有关规定和条件可选其中一种安置方式。征收公有住宅房屋，公有房屋承租人符合房改条件的，可先按照住房制度改革相关政策进行房改，房改后由房屋征收部门与被征收房屋所有权人签订房屋征收补偿协议，并给予相应补偿安置。

（一）货币补偿安置

被征收人选择货币补偿安置的，与征收部门签订货币安置协议，由征收部门根据被征收房屋的价值向被征收人支付被征收房屋货币补偿安置总价。

货币补偿安置总价=房屋补偿费+按期签约奖励+货币安置补助+其他补偿（补助）

1、房屋补偿费=被征收房屋证载建筑面积×被征收房屋评估综合单价。

2、按期签约奖励：为鼓励被征收人签约搬迁，对在规定的征收签约期限内签约搬迁的被征收人予以奖励。凡在征收评估结果公布之日起45天内（含45天）签约的，被征收房屋按奖励金额每平方米500元标准计算，按期签约奖励不足3万元的补足到3万元，超过3万元的按房屋证载建筑面积计算金额给予奖励。凡在征收评估结果公布之日起超过45天至规定签约期内签约的，被征收房屋按奖励金额每平方米300元标准计算，按期签约奖励不足2万元的补足到2万元，超过2万元的按房屋证载建筑面积计算金额给予奖励。

3、货币安置补助：被征收人选择货币补偿安置的，按房屋补偿费的20%作为货币安置补助。

货币安置补助=房屋补偿费×20%

4、其他补偿（补助）：根据相关政策、规定对被征收人给予房屋装修补偿、搬迁补助、临时安置补助、附属设施补偿等。

5、保底补助：征收个人住宅或公有住宅房屋，证载建筑面积不足30平方米（涉及到房屋所有权、承租权共有的房屋建筑面积合并计算），被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿且同时满足下列条件的，按照30平方米给予征收补偿：

（1）未享受本市住房制度改革政策或住房保障政策；

（2）被征收人、公有房屋承租人及配偶在征收决定公告之日前2年内在本市另无产权住宅房屋或承租的公有住宅房屋。

承租人符合前款条件的，超出被征收房屋建筑面积部分的货币补偿款由房屋征收部门全部支付给承租人。

6、凡符合公共租赁住房、廉租住房申请资格的被征收人，可按武汉市公共租赁住房、廉租住房申请程序及规定向相关单位提出申请，征收人协助被征收人办理相关手续。

7、凡不符合房改条件的公有房屋承租人，选择货币补偿安置的，租赁关系终止，给予被征收房屋价值90%的补偿;给予被征收人被征收房屋价值10%的补偿，房屋征收部门与房屋承租人、被征收人分别签订房屋征收补偿协议。

　 （二）产权调换安置

被征收人选择产权调换安置的，与征收部门签订产权调换安置协议，由征收部门提供产权调换房屋，被征收人不享受货币安置补助但享受建筑面积补助，并计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

1、产权调换安置总价=房屋补偿费+按期签约奖励+建筑面积补助+其他补偿(补助)

　  2、产权调换的建筑面积补助：被征收住宅建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应给予建筑面积补助。9层及以下的被征收房屋调换为18层以下建筑的建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的10%；9层及以下的被征收房屋调换为18层及以上建筑，建筑面积补助不超过被征收房屋建筑面积的12%。

建筑面积补助≤产权调换房屋单价×（被征收房屋建筑面积×10%或12%）

3、选房原则：①本着先签约、先选房的原则，被征收人根据签订产权调换安置协议先后顺序选择房屋，与开发单位签订购房协议。②选择房源的被征收人或公有房屋承租人可在被征收房屋证载建筑面积基础上增加40平方米就近靠档选择房屋。

本项目提供以下二处产权调换房源：

　 （1）福星城商品房：位于江汉区常青路，由武汉福星惠誉房地产有限公司开发建设，建筑面积在78.84平方米—91.70平方米之间（安置房源面积以房屋管理部门实测为准），由被征收人按每平方米8000元购买，该处房源为现房，可直接办理购房签约手续，给予3个月临时安置补偿费，并按被征收房屋证载建筑面积的12%享受建筑面积补助。

 　 （2）三元·中央花园商品房：位于后湖大道与文博路交汇处，由武汉三元房地产开发有限公司开发建设，房屋建筑面积在73平方米—117平方米之间（以房屋管理部门实测为准）。房屋均价7900元/平方米，给予24个月临时安置补偿费，并按被征收房屋证载建筑面积的12%享受建筑面积补助。

　 产权调换房源建筑面积补助=被征收房屋证载建筑面积×12%×产权调换房屋单价

凡不符合房改条件的公有房屋承租人，选择产权调换安置的，房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议，被征收人、房屋承租人签订房屋租赁协议，继续保持租赁关系。

七、非住宅房屋征收与补偿

（一）征收非住宅房屋，由依法选定具有相应资质的房地产价格评估机构依照房屋证载用途进行评估，确定评估综合价格，计算被征收房屋价值，对被征收人给予补偿。

（二）房屋所有权证登记不明确或者尚未办理房屋所有权证的，以规划部门审批为准。

（三）对在规定时间签约搬迁的非住宅房屋被征收人予以按期签约奖励，奖励标准参照住宅房屋执行。

（四）征收非住宅房屋的搬迁补助、临时安置补助、装修补偿、附属设施补偿、房屋构筑物补偿等其他补偿（补助）费用，参照住宅房屋的其他补偿（补助）标准进行补偿。征收生产经营性用房的设备搬迁、安装补偿，由依法选定具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后予以补偿。属于公有房屋的，搬迁补助、临时安置补助、装修补偿、附属设施补偿、设备补偿、房屋构筑物补偿等其他补偿费用根据实际情况支付给被征收人或房屋承租人。

被征收人或房屋承租人认为其非住宅房屋的其他补偿（补助）超过住宅房屋其他补偿（补助）标准的，可以提请房屋征收部门委托选定的房地产价格评估机构进行评估，补偿费用按照评估结果协商确定。

（五）非住宅房屋被征收人不享受住宅房屋货币安置补助。

（六）征收生产经营性用房，造成被征收人或公有房屋承租人停产停业损失的，给予被征收人或者公有房屋承租人被征收房屋价值5%的补偿。属于公有房屋的，停产停业损失直接支付给房屋承租人。

被征收人或公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的，可以提请房屋征收部门委托选定的房地产价格评估机构根据房屋被征收前3年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。停产停业期限按6个月计算。

（七）征收公有非住宅房屋，以货币方式补偿，租赁关系终止，给予房屋承租人被征收房屋价值70%的补偿、被征收人被征收房屋价值30%的补偿。房屋征收部门与被征收人、房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。

八、其他补偿（补助）

（一）搬迁补助

征收住宅房屋，按每户1000元标准给予被征收人或公有房屋承租人房屋搬迁补助。

（二）临时安置补偿

1、对选择货币安置的被征收人或公房住宅房屋承租人一次性支付3个月临时安置补偿，临时安置补偿标准参考市场房屋租赁价格，被征收房屋证载建筑面积在40平方米以下每月按1000元计算，40-80平方米每月按1500元计算，80-120平方米每月按2000元计算，120平方米以上每月按2500元计算。

　 2、对选择产权调换安置的，依据所选择的产权调换房源，给予3或24个月临时安置补偿费。超过补偿协议约定的过渡期限，产权调换房屋还未交付的，按照增加50％的标准支付临时安置补偿费。

　 （三）附属设施补偿

1、独电表480元/块，分电表100元/块，三相电表补偿按原始凭据；

2、独水表240元/块，分表80元/块，独地表凭报装缴费单为补偿凭据；

3、住宅电话308元/部；

4、有线电视迁移费280元/部；

5、家庭宽带网迁移费308元/部；

6、分体空调移机费200元/部；

7、热水器迁移费200元/部，太阳能热水器迁移费1000元/部；

8、管道煤气2800元/户。

（四）装修补偿

根据被征收房屋实际装修情况，按每平方米200-500元标准给予被征收人补偿。实际装修每平方米超过500元的，由依法选定具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估，确定装修补偿。

（五）未登记建筑与构筑物补偿

未登记建筑与构筑物经相关部门调查处理认定后，由具有相应资质的测绘机构和依法选定的房地产价格评估机构进行测绘、评估，确定补偿费。

（六）住宅房屋改变房屋用途的经营性补助

征收住宅房屋，被征收人或公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。但《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（市人民政府令第234号）公布前，住宅已作为商业用房使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营的部分可以给予适当补助，补助标准原则上不超过商业用房与住宅房屋评估价格差额的50%。

（七）困难补助

对纳入城市最低生活保障、下岗、残疾、重症等存在生活困难的住宅房屋被征收人、公有房屋承租人家庭，由被征收人或承租人提出申请，街道、社区等提供相关证明材料，并经审核符合规定的，给予一次性困难补助。

困难补助具体标准如下：

1、生活困难纳入低保家庭补助20000元/户；

2、下岗人员家庭补助20000元/户；

3、残疾人家庭补助20000元/户；

4、重症病人家庭补助20000元/户。

被征收人如符合上述救助条件中的多项，困难补助可累加，但原则上不超过60000元/户。

　  九、其它

1、提供购房指标：对选择货币安置方式的，该项目可提供以下安置房源购房指标。（一户仅限一个购房指标）

　 （1）奥林匹克花园商品房：位于马池路（常青花园公交总站旁），由武汉美联地产有限公司开发建设，房屋建筑面积在50.62平方米—161平方米之间（以房屋管理部门实测为准），房屋均价6700元/平方米，由被征收人按照一房一价表的价格购买。选择该处房源的被征收人或公有房屋承租人可在被征收房屋证载建筑面积基础上增加40平方米就近靠档选择房屋。

　 （2）西马名仕商品房：位于江岸区西马路25号，由武汉美联地产有限公司开发建设，房屋建筑面积在31.34平方米—110.30平方米之间（以房屋管理部门实测为准），预计交房时间为2013年12月。西马名仕商品房的均价为每平方米10980元，由被征收人按照一房一价表的价格购买。

2、征收房管部门依法托管、代管或者经房管部门决定带户发还给产权人的落私产、文革产，宗教团体所有的房屋,设有抵押权的房屋，补偿办法按照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（市人民政府令第234号）第三章第三十五条、第三十六条、第三十七条的有关规定执行。

3、房屋征收部门与被征收人或公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请江汉区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（市人民政府令第234号）有关规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人、房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

4、被征收人、房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由江汉区人民政府依法申请人民法院强制执行。

5、本项目房屋征收补偿方案未尽事宜，由江汉区城区改造和房屋征收管理办公室报江汉区人民政府按照相关法律程序及规定确定。

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